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2月14日，美凱龍（601828.SH）發(fā)布對上交所關(guān)于業(yè)績預(yù)告相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函的回復(fù)公告。公告顯示，上交所針對美凱龍的業(yè)績預(yù)告提出2個(gè)問題，包括投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動的原因、合理性，以及其他資產(chǎn)減值損失的依據(jù)、原因、合理性。

美凱龍此前發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，公司對所持有的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行公允價(jià)值變動損失的調(diào)整，涉及金額約126億~215億元；公司根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)最新可回收情況初步測算，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備約45億~57億元。

對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動，監(jiān)管函要求公司結(jié)合所處行業(yè)和市場環(huán)境變化、經(jīng)營狀況等，說明三點(diǎn)：第一，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌的原因和合理性，與收入和出租率下滑程度的匹配性；第二，報(bào)告期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動的合理性；第三，前期公允價(jià)值確認(rèn)是否充分。

美凱龍稱，公司2025年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅度下降，主要是公司行業(yè)和市場環(huán)境連續(xù)兩年的顯著變化，以及公司近兩年業(yè)績的大幅波動帶來的預(yù)期變化導(dǎo)致。作為家居零售領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，美凱龍的經(jīng)營表現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度高度相關(guān)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年~2025年期間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三年同比顯著下降，其中2023年同比下降了9.6%，2024年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年~2025年家居建材需求疲軟，也導(dǎo)致公司連續(xù)三年租賃及管理收入的顯著下滑，由2022年度的78.68億元下降至2025年度預(yù)計(jì)的48.82億元。

管理層租金價(jià)格修復(fù)預(yù)期減弱是本次公允價(jià)值大幅下調(diào)的核心驅(qū)動因素。隨著2025年全年的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出臺，以及公司2025年度實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，支撐投資性房地產(chǎn)估值的租金價(jià)格修復(fù)預(yù)期發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，直接導(dǎo)致了本年度公允價(jià)值下調(diào)幅度遠(yuǎn)超過往年度水平。管理層在本年度對于租金增長率從“短期政策刺激下的修復(fù)”調(diào)整為“中長期內(nèi)于當(dāng)前低位企穩(wěn)”。

基于宏觀環(huán)境變化、期間經(jīng)營數(shù)據(jù)疲軟以及中長期行業(yè)轉(zhuǎn)型壓力三重因素共同影響，美凱龍下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。美凱龍稱，整個(gè)過程遵循了公認(rèn)的會計(jì)準(zhǔn)則和評估規(guī)范，租金增長預(yù)期的調(diào)整具有充分的商業(yè)現(xiàn)實(shí)和數(shù)據(jù)支撐，會計(jì)處理及時(shí)、審慎。此次調(diào)整使公司財(cái)務(wù)報(bào)表更加真實(shí)、公允地反映了行業(yè)深度調(diào)整期公司核心資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值，有利于維護(hù)財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性和投資者的長遠(yuǎn)利益。

關(guān)于前期公允價(jià)值確認(rèn)是否充分，美凱龍表示，公司2023年、2024年及2025年前三季度已累計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值凈損失約61億元，體現(xiàn)了會計(jì)處理的謹(jǐn)慎性，并未在行業(yè)下行初期高估資產(chǎn)價(jià)值。公司在當(dāng)時(shí)刺激政策的背景下，基于實(shí)際租金單價(jià)、出租率及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，采用的評估參數(shù)是合理的，其確認(rèn)的公允價(jià)值變動反映了當(dāng)時(shí)市場共識下的最佳估計(jì)。

此外，對于其他資產(chǎn)計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備約45億~57億元，該項(xiàng)調(diào)整主要是結(jié)合土地平整收益權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)支出、長期股權(quán)投資、財(cái)務(wù)資助、應(yīng)收賬款和合同資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)最新的可回收情況，對截至2025年末各類資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行了初步測算的結(jié)果。美凱龍認(rèn)為，根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，對各項(xiàng)資產(chǎn)的可回收情況進(jìn)行了測算并進(jìn)行了相應(yīng)的會計(jì)處理，計(jì)提減值準(zhǔn)備的依據(jù)充分，并進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)臅?jì)處理。

一位長期跟蹤家居行業(yè)的分析人士表示，美凱龍對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的下降以及各類減值準(zhǔn)備的計(jì)提，賬面調(diào)整符合規(guī)定，但不涉及現(xiàn)金支出，不影響公司持有物業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，不影響公司整體經(jīng)營的止跌企穩(wěn)，以及不改變公司出租率和經(jīng)營活動凈流入已改善的現(xiàn)狀。

當(dāng)前，在新管理層的帶領(lǐng)下，美凱龍順應(yīng)國家“十五五”規(guī)劃及新的市場環(huán)境，主動調(diào)整，將戰(zhàn)略定位升級為“家居生活新商業(yè)運(yùn)營商與家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”，聚焦家居主業(yè)升級，同時(shí)拓展家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)，打造第二增長曲線，實(shí)現(xiàn)規(guī)模價(jià)值雙提升。

關(guān)鍵詞： 投資性 價(jià)值 公司 公允 房地產(chǎn)