營業(yè)收入同比增長9.28%，歸母凈利潤同比增長23.58%，貨幣資金增長13.6%，籌資性現(xiàn)金流凈流入221.5億元，融資成本降低至4.6%……新增項目41個土儲計容建筑面積合計473萬平方米，支付權(quán)益土地款374億元。

當(dāng)4月29日，濱江集團（002244）（SZ002244）發(fā)布年報時，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的券商機構(gòu)研究員兩眼發(fā)光，終于等來了優(yōu)質(zhì)的民營房企樣本：無論是年末的貨幣資金，新增土地儲備規(guī)模，還是代表融資能力的——籌資性現(xiàn)金流的流入規(guī)模，又仰或是融資成本，濱江集團的經(jīng)營情況都能保持如常，仿佛一點沒有受到市場劇烈變化的影響。

(資料圖片)

穩(wěn)如盤石的經(jīng)營能力，透過過去一年房地產(chǎn)市場的巨變，得到了充分的體現(xiàn)。沒有任何人會懷疑，濱江有能力穿越周期，持續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績增長。優(yōu)異的表現(xiàn)，為濱江集團引來了大批投資者，光大證券、申港證券這些之前沒有接觸過濱江的券商分析部門，都在去年完成了對濱江的首次覆蓋。越來越多的房企希望向濱江學(xué)習(xí)，實現(xiàn)經(jīng)營的高質(zhì)效。

凈負債率只有55.42%

根據(jù)濱江集團2022年年報，截止2022年末，共獲銀行授信總額度1183.33億元,較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。另外，已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元，可根據(jù)資金需求和市場情況擇機發(fā)行。

廣受金融機構(gòu)青睞的背后，是濱江集團穩(wěn)健的財務(wù)和亮眼的業(yè)績。

截止2022年12月31日，有息負債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰?？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為60.67%，凈負債率只有55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金，現(xiàn)金短債比達到1.67倍。

當(dāng)年度營業(yè)收入415.02億元，同比增長9.28%；實現(xiàn)歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1303.16億元，較年初增長39.32%，

全年實現(xiàn)銷售額1539億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，較2021年提升9位，，并連續(xù)多年榮獲杭州房企銷售冠軍，全年權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約690億元，較2021年略有增加。

充裕的現(xiàn)金流和良好的經(jīng)營業(yè)績，讓公司有能力在市場變局中充分“撿漏”，獲取了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

2022年共新增土地儲備項目41個，其中僅杭州一地舊有38個，新增項目土地面積合計197萬平方米，新增項目計容建筑面積合計473萬平方米，權(quán)益土地款374億元，新增土儲貨值權(quán)益比例55%，進一步鞏固杭州市場份額。

年報顯示，截止2022年末，濱江集團土地儲備中杭州占65%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。

杭州市場的絕對規(guī)模，不僅能確保公司在杭州的市場占有率，更重要的是實現(xiàn)了高人效的運營。

人均銷售額1.37億元

截止 2022年末，濱江集團房地產(chǎn)板塊員工 1126人，管理項目 120余個，平均每個項目 10人， 按 2022年全年 1539億元銷售額計算，人均銷售額 1.37億元。

高人效一方面是因為在浙江的持續(xù)深耕，更關(guān)鍵的還是行業(yè)領(lǐng)先的管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。濱江擁有一套高效、成熟、富 有競爭力的管理標(biāo)準(zhǔn)化體系，涵蓋項目運營、工程管理、投資、財務(wù)、人力、行政、銷售等各部門，共涉及 46 套標(biāo)準(zhǔn)化制度及科目，并且能夠隨著業(yè)務(wù)規(guī)模和管理半徑的擴大，不斷對標(biāo)準(zhǔn)化管理制度更新梳理和深化，執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)化更加細化、清晰、務(wù)實，更為有效。

在管理標(biāo)準(zhǔn)化的同時，濱江建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A 豪華、A 經(jīng)典、A 舒適、B 豪華、B 經(jīng)典、B 舒適、C 豪華、C 經(jīng)典、C 舒適、D 豪華、D 經(jīng)典、D 舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。

并將標(biāo)準(zhǔn)化體系進一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務(wù)等房產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化使產(chǎn)品打造具有可復(fù)制性，從而大大提高項目定位、方案設(shè)計、招標(biāo)及材料采購等各開發(fā)環(huán)節(jié)的效率。

標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，不僅僅有利于公司的經(jīng)營效率，也有利于濱江產(chǎn)品品質(zhì)的提升。

濱江集團建立和完善了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪 專項管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項管控制度》、《成品保護制度》、《交房驗房制度》等一系列工程管 理標(biāo)準(zhǔn)化制度，在關(guān)鍵時間節(jié)點和重點環(huán)節(jié)加強工程質(zhì)量控制。

高度的標(biāo)準(zhǔn)化，確保了效率和品質(zhì)的雙重確保，也為濱江2022年的出色表現(xiàn)，奠定了重要的基礎(chǔ)。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入放大521%

標(biāo)準(zhǔn)化的建造管理確保了濱江的交付品質(zhì)。2022年，在行業(yè)交付滿意度下降之際，濱江的項目交付收房率超 99%，基本接近零投訴的交付工作，體現(xiàn)了業(yè)主對濱江產(chǎn)品的認可。

除了工程管理的精準(zhǔn)要求，以此實現(xiàn)幾乎接近零的客戶投訴。濱江還堅持產(chǎn)品的創(chuàng)新，保持每年都有 2—6 個新品推向市場；其次是在科技、智 能化上做點的突破；再次是在環(huán)保上創(chuàng)新，不僅僅是使用環(huán)保設(shè)施設(shè)備，更是要在配套和服務(wù)上的深化、 細化、完善，比如考慮水資源的循環(huán)利用。

從“創(chuàng)造生活，建筑家”的產(chǎn)品理念出發(fā)，全方位努力打造 全天候生活園區(qū)體系，并從精裝、園林、配套、功能、服務(wù)等多維度，投入更多的心力去推敲和呈現(xiàn)更 完美的產(chǎn)品，例如公司精裝標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)四代演變升級，同時，專注于戶型的設(shè)計提升，動靜分區(qū)，布局均衡，首創(chuàng)豪宅化收納標(biāo)準(zhǔn)，合理規(guī)劃更多儲物空間，將空間利用達到合理化，力求實現(xiàn)“精致、舒適、實用”。

品牌口碑的良好，讓濱江有極高的客戶忠誠度，有超過 96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購買公司開發(fā)的樓盤。正是因為口碑良好，推薦率高，濱江近年來的銷售金額屢創(chuàng)新高，進而幫助公司實現(xiàn)了更好的財務(wù)。

2022年，濱江集團的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達到了52.14億元，較2021年年末增長521.1%。而且，年末尚未結(jié)算的預(yù)收房款達到1303.16億元，較年初增長39.32%，

正是因為經(jīng)營性現(xiàn)金流始終處于凈流入，而且流入凈額持續(xù)放大，金融機構(gòu)才把濱江視為最優(yōu)質(zhì)客戶，不斷給予優(yōu)惠政策。

2022年年末，濱江集團的平均融資成本是 4.6%，較上年末又下降 0.3 個百分點。自2017年開始，濱江集團的融資成本連續(xù)下降，由2017年的6%，降至4.6%，已經(jīng)成為公司經(jīng)營的主要優(yōu)勢。

亮眼的業(yè)績吸引了機構(gòu)投資者的關(guān)注。平安證券在年報發(fā)布后第一時間，就認為濱江堅持區(qū)域深耕，在樓市低迷期及分化趨勢下，后續(xù)銷售去化具備可靠保障；同時秉承穩(wěn)健經(jīng)營與精細化管理，財務(wù)狀況良好，彰顯融資優(yōu)勢與逆勢擴張實力，屬優(yōu)質(zhì)民企翹楚。

考慮未來2-3年，公司在地市低迷期獲取的優(yōu)質(zhì)項目地塊進入結(jié)轉(zhuǎn)期，小幅上調(diào)2023-2024年EPS預(yù)測1.32元（原為1.29元）、1.43元（原為1.42元），新增2025年EPS預(yù)測1.50元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別7.0倍、6.5倍、6.2倍，維持“推薦”評級。

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